fredag 16 januari 2015

WIHLBORGS är det största fastighetsbolaget i Skåne och har hög direktavkastning

Wihlborgs äger fastigheter runt Öresund och är största fastighetsägaren i Malmö, Helsingborg och Lund. Aktien lockar då bolaget har stabil växt i utdelning, stadig växande verksamhet med lönsamhet och en hygglig direktavkastning. Tror man på Öresundsregionen så är Wihlborgs helt klart ett intressant alternativ.

Nu är vi inne i en serie inlägg om fastighetsbolag. Detta är det sjunde inlägget i serien och handlar om Wihlborgs, börsens sjunde största fastighetsbolag (det största på Mid-Cap listan) och det absolut största i Öresundsregionen.

Varför ska du veta vad WIHLBORGS är?
  • Om du bör köpa Wihlborgs eller inte är beroende av din riskprofil, placeringshorisont, din tillgångsallokering, din privatekonomi i övrigt och dina preferenser därför kan jag inte ge några råd eller rekommendationer utan endast information.
  • Tänk på att du aldrig bör köpa något som du inte förstår eller vet vad det är.

Mitt innehav:
  • Jag äger i dagsläget inga aktier i Wihlborgs eller dess stora aktieägare

Kort om Wihlborgs
  • Wihlborgs är Sveriges åttonde största noterade fastighetsbolag med ett börsvärde på c:a 11,47 miljarder och är det största fastighetsbolaget i Skåne och i städerna Malmö, Helsingborg och Lund
  • Bolaget är noterat på Stockholmsbörsens Mid Cap lista (sedan 2005 då företaget knoppades av från Fabege)
  • Bolagets huvudägare är Brinova (Backahill) som är en del av Paulsson-sfären.
  • Utdelningen har ökat varje år sedan 2009

Snabba fakta;
  • VD: Anders Jarl (anställd sedan 2001)
  • Styrelseordförande: Erik Paulsson (ledamot sedan 2004, representerar även största ägaren)
  • Lista: Stockholmsbörsens Mid-Cap (största fastighetsbolaget på
  • Börsvärde:11,471 miljarder SEK (per 15 januari 2015)
  • Intäkter 2013: 1707 miljoner SEK
  • Vinst 2013: 1063 miljoner SEK (värdeförändringar på fastigheter bidrog med 167m SEK)
  • Soliditet (Q3-14): 28,2%
  • Fastighetsvärde: 23,5 miljarder SEK (per 30 sept-14)
  • Ekonomisk vakansgrad (Q3-14): 9%
  • Direktavkastning (utdelnings%): 2,85%
  • UTDELNINGSTILLVÄXT: c:a 5% i snitt de senaste 5 åren
  • P/B (börsvärde/eget kapital, 30/9-14): 1,7 = 70% premie (dvs. högt över eget kapital)
  • P/E (börsvärde i förhållande till vinsten): 31,78 (väldigt högt)
  • Betavärde: 0,37 (Wihlborgs aktien rör sig till 37% som Stockholmsbörsens index)
  • Komparativa fördelar:
    • Största fastighetsägaren i Malmö, Helsingborg och Lund
    • Mycket god lokalkännedom
    • Långsiktighet i förvaltning och skötsel
    • Långsiktiga ägare

Wihlborgs affärsidé:
“Wihlborgs ska, med fokus på väl fungerande delmarknader i Öresundsregionen,
äga, förvalta i egen regi och utveckla kommersiella fastigheter”
(Citatet är hämtat från Wihlborgs hemsida)

Fördelning av uthyrbar yta (lokaltyp) för Wihlborgs i Q3-14
  • 47% Kontor
  • 7% Butik
  • 7% Utbildning/Vård
  • 3% Övrigt
  • 36% Industri/Lager

Fördelning av fastighetsvärde (lokaltyp) för Wihlborgs i Q3-14
  • 48% Malmö
  • 27% Helsingborg
  • 19% Lund
  • 6% Köpenhamn

Hyresgäster
  • Eftersom ett fastighetsbolag är beroende av hyresintäkterna så är betalningsförmågan hos de största hyresgästerna av vikt. Om de är kvar som hyresgäster och fortsätter betala hyran så kommer fastighetsbolaget inte få problem men annars kan problemen dyka upp snabbare än väntat. Detta är särskilt viktigt med mindre fastighetsbolag.
  • Genomsnittlig löptid: 4,1 år (31/12-13)
  • 10 största kontrakten = 21% av hyresvärdet
  • De största hyresgästerna (per 31/12-13) är:
    • Comfort Hotel (Malmö)
    • Elite Hotels (HBG/Lund)
    • Helsingborg Stad (HBG)
    • Malmö Högskola (Malmö)
    • QlikTech (Lund)
    • Region Skåne (Mlamö/Lund/HBG)
    • TeliaSonera (Malmö)
    • ThyssenKrupp Marine Systems (Malmö)
      • de som ägde Kockums, nu har SAAB köpt Kockums och tecknat nya kontrakt med Wihlborgs men med mindre lokalyta
    • Tullverket (Malmö/HBG)
    • ÅF (Malmö/Lund)

Finansiering (i miljoner sek)
Per 31/9-14 såg Wihlborgs balansräkningen ut enligt nedan:
  • Eget Kapital                    6 759 (varav preferensaktier 0) 28,2%
  • Uppskjuten skatt             1 560
  • Låneskulder                  14 059  58,8% (Banklån & Oblig lån)
  • Derivat                               759
  • Övriga långfristiga skulder   53
  • Kortfristiga skulder             737
  • TOTALT EGET KAP. & SKULDER = 23 927

  • I januari 2015 kommunicerades att ett nytt bolag bildats med syster fastighetsbolagen där Paulsson-sfären har inflytande (Wihlborgs-Öresund, Platzer-GBG, Fabege-Sthlm och Catena-lager/logistik, Diös-Norrland). Bolaget ska samordna och genomföra upplåning av upp till 8 miljarder på obligationsmarknaden genom säkerställda obligationer i ett så kallat MTN program. Varje deltagande fastighetsbolag äger 20% var. (Motsvarar c:a 1,6 miljarder i obligationsupplåning per bolag vid fullt utnyttjande).

Wihlborgs historia
  • 1924: O.P. Wihlborgs grundar ett byggnadsbolag i Malmö som är verksamt som byggare, ägare och förvaltare av fastigheter i Malmö
  • 1985: Byggverksamheten avyttras och bolaget blir ett fastighetsbolag
  • 1990: Wihlborgs noteras på Stockholmsbörsens O-lista
  • 1998: Fastighetsbolaget Storheden (börsnoterat) förvärvas
  • 2000: JM, Peab och Wihlborgs bildar ett gemensamt bolag för exploatering av Dockan i Malmö
  • 2004: Wihlborgs förvärvar det Stockholmsbaserade Fabege (börsnoterat)
  • 2005: Det gamla Wihlborgs byter namn till Fabege och samtliga fastigheter baserade i öresundsregionen placeras i ett nytt bolag som döps till Wihlborgs Fastigheter som delas ut till Fabeges aktieägare och särnoteras på börsen.
  • 2005: Nya Wihlborgs Fastigheter börsnoteras
  • 2006: Wihlborgs köper 14 fastigheter i Malmö från Tornet och börjar köpa delar av Ideon (i Lund)
  • 2009: Fastigheten Gängtappen (där Kockums numera SAAB “satt”) förvärvas samt ytterligare delar av Ideon.
  • 2010: Wihlborgs förvärvar Knutpunkten i Helsingborg och vinner upphandlingen av den nya forskningsanläggningen Max IV i Lund (tillsammans med Peab)
  • 2013: De sista delarna av Ideon i Lund förvärvas

Aktieägarstruktur per sista september 2014
totalt ca 24 701 aktieägare den sista sept-14, vilket relativt högt värde
De största ägarna per 30/9-14 var:
  • 10,1% Erik Paulsson med familj, privat och via bolag
  • 4,2% Länsförsäkringar fonder
  • 3,8% SEB fonder
  • 3,7% Handelsbanken fonder
  • 2,8% Familjen Qviberg
  • 2,4% Robur fonder
  • 1,85 Skandia fonder
  • 1,5% Tibia Konsult AB
  • 0,9% DnB Carlson fonder
  • 0,9% Lannebo fonder
  • Övriga 67,9% varav utländska ägandet 36,5% (ganska högt för att vara ett stort fastighetsbolag på Mid-Cap)

Mina kommentarer om Wihlborgs
  • Konkurrensställning: Wihlborgs har en väldigt stark ställning i Malmö, helsingborg och Lund och är ett välkänt namn lokalt, t.ex. som ensamägare till det stora kontorsområdet Ideon i Lund. Detta borgar för en långsiktig konkurrensfördel på den lokala marknaden.
  • Typ av fastighetsbolag: c:a 75% av värdeskapandet från “förvaltning” och 25% från projekt
  • Direktavkastning/PE-tal med mera:
    • Wihlborgs direktavkastning är hög för att vara i fastighetsbranschen och har dessutom en generös utdelningspolitik med stabilt växande utdelning
    • Wihlborgs har ett P/E-tal på smått otroligt 32, dvs 32 årsvinster värderas bolaget till. Detta är högt i fastighetsbranschen och borde tyda på att fastigehterna undervärderas eller att marknaden förväntar sig ett kraftigt resultatlyft.  
  • Tillväxt/Utsikter och marknadssituation: Wihlborgs har som avsikt att fortsätta växa men på 1 år har hyresintäkterna stigit med låga 2%. Dessutom riskerar vakanserna att stiga när Kockums/SAAB flyttar till mindre lokaler och krisen bland bolagen på Ideon (ex. Sony, ST-Ericsson) minskar efterfrågan på lokaler. Så min bedömning är att det kan bli tufft för Wihlborgs att höja intäkterna på kort sikt. Däremot fortsätter Wihlborgs med projekt och köpte så sent som i veckan en tomtaffär i Helsingborg där man avser att bygga nytt
  • Summering:Mycket talar för Wihlborgs och bolaget är välskött. Det är ett stabilt tråkigt bolag med stor exponering mot Skåne. Gillar man det ska man definitivt ta en närmare titt.
  • Timing: Kursen har gått upp med 33% på 3 månader och 2% den senaste veckan. Så vi har en kraftig uppgång bakom oss..

Fördelar med att köpa aktier i Wihlborgs
  • Tillgång till en regional fastighetsmarknad Malmö/Lund/Helsingborg och Köpenhamn
  • Möjlighet att sänka vakanserna och på så sätt öka värdet i fastigheterna
  • Bra och stabila kassaflöden från den ordinarie underliggande verksamheten
  • Bevisad ökning av utdelningen år efter år
  • Långsiktighet i investeringsbeslut och förvaltning vilket gör bolaget “tråkigt” och därför passar det i min portfölj.
  • Tillväxtambitioner och faktiska åtgärder för att växa
  • regionen erbjuder långsiktiga tillväxtmöjligheter med bl.a. jätteanläggningarna MAX Lab IV och ESS i Lund som skapar många arbetstillfällen och ny fart i den regionala ekonomin

Nackdelar/risker med att köpa aktier i Wihlborgs
  • Hög exponering mot en enskild marknad (Öresundregionen) och därför känsligt för plötsliga ekonomiska chocker (risken är dock lägre än för ex. Göteborg eftersom Öresundsregionen har en betydligt mer diversifierat näringsliv)
  • Hög risk om räntan går upp, då stiger direktavkastningskravet på fastigheterna och värdet sjunker vilket ger negativa resultateffekter
  • VAkanserna är på 9% vilket är relativt högt men det kan vändas i en fördel om företaget lyckas teckna bra hyreskontrakt och på så sätt få ner vakanserna (då stiger både hyresintäkter, fastighetsvärdet och utdelningspotentialen)
  • Väldigt högt P-E-tal
  • Tuff marknadssituation just nu med sjunkande efterfrågan hos storföretag som SAAB, Ericsson och Sony

Kommande händelser i Wihlborgs att följa upp
  • Bokslutskommuniké (Q4) publiceras 12 februari 2015

Kom ihåg att ett eventuellt köp av Wihlborgs bör göras i en ISK eller KAF om du tror på långsiktig värdeökning. Läs mer om Wihlborgs på deras egen hemsida här.
Det är viktigt att veta vad det är man köper så beställ & läs gärna deras årsredovisning och följ bolagets rapporter och pressmeddelanden. För kom ihåg, du ska veta vad det är du köper annars bör du inte köpa det.

Detta var ett inlägg om fastighetsbolag och är det sjunde som beskriver ett börsnoterat fastighetsbolag här på bloggen. Min ambition är att skriva om samtliga fastighetsbolag på large- och midcaplistorna. Tidigare inlägg i den här serien är (1=börsens största fastighetsbolag):

Large-Cap:

Mid-Cap:
  • 13. Diös            (inlägg 11/1-15)
  • 15. Platzer        (inlägg 14/1-15)


Häng med i bloggen; det kommer nya inlägg varje dag!

DISCLAIMER:
  • Kom ihåg att alla investeringsbeslut är dina egna och information på bloggen ska bara tolkas som information och inte som råd eller rekommendationer.
  • Varje individ har sin individuella privatekonomiska situation så därför kan inga råd ges till alla utan en individs totala ekonomiska situation och önskningar måste gås igenom för att kunna ge ett råd.
  • Det kan också vara så att faktafel har smugit sig in, du är då naturligtvis välkommen att kommentera det så att jag snabbt kan göra en uppdatering.

/Näringslivsnörden

Källor: Wihlborgs prsredovisningar, delårsrapporter samt hemsida samt aktuell marknadsinformation från Avanza.

Mitt innehav i Wihlborgs: -ingenting-

Inga kommentarer:

Skicka en kommentar