BALDER är Sveriges fjärde största fastighetsbolag och har vuxit snabbt från “högriskaffärer” till fastigheter på “fina gatan” och betydligt lägre risknivå nu 10 år efter grundandet. Nu ägs fastigheter för nästan 35 miljarder och börsvärdet är på drygt 20 miljarder. Fastighetsportföljen är fylld av både bostäder och kontor samt specialfastigheter (bl.a. Berns & Spårvagnshallarna i Stockholm). Erik Selin som grundade och styr Balder har haft en formidabel resa.
Nu är vi inne i en serie inlägg om fastighetsbolag. Detta är det tioende inlägget i serien och handlar om BALDER, börsens fjärde största fastighetsbolag som har säte i Göteborg.
Varför ska du veta vad BALDER är?
- För att det skulle kunna vara intressant för dig att köpa aktier i Balder som en del av den exponering (tillgångsfördelnig/allokering) som du önskar mot den svenska aktiemarknaden.
- Om du bör köpa Balder eller inte är beroende av din riskprofil, placeringshorisont, din tillgångsallokering, din privatekonomi i övrigt och dina preferenser därför kan jag inte ge några råd eller rekommendationer utan endast information.
- Tänk på att du aldrig bör köpa något som du inte förstår eller vet vad det är.
Mitt innehav:
- Jag äger i dagsläget inga aktier i Balder eller dess stora aktieägare
Kort om Balder
- Balder är Sveriges fjärde största noterade fastighetsbolag med ett börsvärde på c:a 20,7 miljarder (endast bjässarna Wallenstam, Hufvudstaden och Castellum är större)
- Bolaget är noterat på Stockholmsbörsens Large Cap lista (sedan 1 januari 2015)
- Balder har haft en enorm tillväxt i hyresintäkter, marknadsvärde och börskur de senaste 10 åren
- Bolagets huvudägare är Erik Selin (38% av kapitalet)
Snabba fakta;
- VD: Erik Selin (VD sedan 2005, grundare och styrelseledamot sedan 2005)
- Styrelseordförande: Christina Rogestam (sedan 2006)
- Säte: Huvudkontor i Göteborg
- Lista: Stockholmsbörsens LARGE Cap (uppflyttad från Mid Cap 1/1-15)
- Börsvärde: 20,257 miljarder SEK (per 24 januari 2015)
- Intäkter 2013: 1 884 miljoner SEK (växande)
- Vinst 2013: 1 738 miljoner SEK (värdeförändringar på fastigheter bidrog med 801m SEK)
- Soliditet (Q3-14): 34,2% (inte ovanligt låg eller hög, har ökat stadigt de senast 9 åren)
- Fastighetsvärde: 34,5 miljarder SEK (per 30 sept-14)
- Ekonomisk vakansgrad (Q3-14): 5%
- Direktavkastning (utdelnings%): 0,00% (på stamaktierna)
- UTDELNINGSTILLVÄXT: Bolaget lämnar inte utdelning till stamaktieägarna utan använder kassaflödet till forsatt växt
- P/B (börsvärde/eget kapital, 30/9-14): 1,50 = 50% premie (dvs. över eget kapital)
- P/E (börsvärde i förhållande till vinsten): 8,71
- Betavärde: 1,24 (aktien rör sig till 124% som Stockholmsbörsens index, dvs rör sig mer upp när börsen går bra och mer ner när börsen går dåligt)
- Komparativa fördelar:
- Genom att ta hög risk i en marknad som utvecklades i rätt håll har Erik Selin blivit en av Sveriges fastighetskungar (där Balder är huvudinnehavet)
- “Stjärnorna har stått rätt för Erik Selin” som en fastighetsbolags VD sa till mig i slutet av januari 2015.
- Äger nu många fina fastigheter och prestigeobjekt samt sitter på fler fastigheter som kan utvecklas framöver.
Balders affärsidé:
“Balder ska med lokal förankring förvärva, utveckla och förvalta bostadsfastigheter och kommrsiella fastigheter på orter som växer och utvecklas positivt”
(Citatet är hämtat från Balders hemsida)
Fördelning av uthyrbar yta (lokaltyp) för Balder Q3-14
- 38% Bostäder
- 32% Kontor
- 14% Butiker/Handel
- 16% Övrigt (hotell, utbildning vård, industri och blandfastigheter)
Fördelning av fastighetsvärde (per region) för BALDER i Q3-14
- 35% Stockholm
- 31% Göteborg/Väst
- 18% Öresund
- 11% Öst
- 5% Norr
Hyresgäster
- Eftersom ett fastighetsbolag är beroende av hyresintäkterna så är betalningsförmågan hos de största hyresgästerna av vikt. Om de är kvar som hyresgäster och fortsätter betala hyran så kommer fastighetsbolaget inte få problem men annars kan problemen dyka upp snabbare än väntat. Detta är särskilt viktigt med mindre fastighetsbolag.
- Genomsnittlig löptid: 5,7 år (31/10-14)
- 10 största kontrakten = 8,7% av hyresvärdet (31/10-14), vilket är väldigt lågt. Balder har en väldiversifierad hyreskontraktstruktur och är ej beroende av enskilda hyresgäster. Dock bör alltid betalningsförmågan hos de största kunderna beaktas.
- De största hyresgästerna (per 31/10-14) var:
1. ICA Sverige AB
2. Kopparbergs Bryggerier
3. Länsstyrelsen i Stockholms län
4. Profil Hotels
5. Scandic Hotels
6. Sirius International Försäkring
7. Stockholms Kommun
8. Stureplansgruppen
9. Västra Götalands Läns Landsting
10. Winn Hotel Group
Finansiering (i miljoner sek)
Per 31/9-14 såg BALDERS balansräkning ut enligt nedan:
- Eget Kapital 12 782 (varav preferensaktier 2 877) 34,2% (pref. 7,7%)
- Låneskulder 21 598 57,8% (Banklån & Oblig lån)
- Skatteskulder (latent) 1 194
- Derivat (finansiella instru.) 884
- Övriga skulder 881
- TOTALT EGET KAP. & SKULDER = 37 338
- Preferensaktier kommer att beskrivas mer i ett kommande inlägg men kortfattat är det en ägarandel i ett företag och har föeträde till bolagets tillgångar och utdelning och är på så sätt för “stamaktieaägarna” i företräde vid en eventuell konkurs. Rent praktiskt så är det ett mellanting mellan aktier och företagsobligationer. Prefernsaktier är dock aktier och räknas in i bolagets egna kapital vilket förbättras balansräkningen, sänker soliditeten och möjliggör mer banklån. Nackdelen är att bolaget “måste” betala relativt hög ränta (ofta 5-7%) till preferensaktieägarna vilket nu är betydligt högre än de kan låna pengar från banken för.
Balders historia
- 2005: Balder börsnoteras genom ett omvänt förvärv av bolaget Enlight
- 2006: Antalet ägda fastigheter ökar från 53 till 128st
- 2007: Balder säljer 29 industi-och lager/logistik fastigheter till COREM och blir då storägare i företaget.
- 2009: Din Bostad förvärvas (310 bostadsfastigheter) samt 6 vindkraftverk köps. Vid årets slut ägs 419 fastigheter till ett värde av 12,7 Mdr
- 2011: De första preferensaktierna emitteras (1 miljard i nytt eget kapital) och 25 handelsfastigheter köps från Catena. Ytterligare vindkraftverk köps (i slutet av året ägs 10st)
- 2012: Ytterligare preferensaktier emitteras (565 miljoner i nytt eget kapital) och bostadsfastigheter i Köpenhamn köps samt bl.a. Spårvagnshallarna i Stockhkolm (pris 1,1 miljard)
- 2013: Balder förvärvar Bovista Invest AB (4300 lägenheter) och emitterar ytterligare preferensaktier och får in totalt 1,32 miljarder i nytt eget kapital under året. Dessutom åtar sig Balder att bygga 200 nya lägenheter i Köpenhamn
- 2015: 1 januari flyttas aktien från Mid-Cap till den “fina listan” LARGE CAP på Stockholmsbörsen.
Aktieägarstruktur per sista september 2014
Balder har både stamaktier och preferensaktier
Totalt antal aktier är 172 396 852 varav preferensaktierna är 10 000 000.
totalt ca 9504 STAM-aktieägare den sista okt-14, c:a 8285 preferensaktieägare vid samma tidpunkt
De största ägarna per 30/9-14 var:
- 38,0% Erik Selin med bolag
- 9,5% Arvid Svensson Invest
- 6,5% Swedbank Robur fonder
- 4,8% Länsförsäkringar fonder (Länsförsäkringars fastigehtsbolagsfond)
- 3,8% JP Morgan Chase
- 3,7% AMF - Försäkringar och fonder
- 2,8% Handelsbanken fonder
- 1,6% Lannebo fonder
- 1,0% SEB Investment mangament
- 0,9% Sharam Rahi med bolag
- Övriga c:a 27% varav utländska ägandet 18%
Mina kommentarer om BALDER
- Konkurrensställning: Balder har en stark ställning inom bostäder och även en del prestigefastigheter men beståndet är fortfarande spretigt även om viss koncentration av bestånet pågår. Balder har lyckats sänka risknivån betydligt och sticker inte ut numera som riskfyllt som det gjorde förr.
- Typ av fastighetsbolag:Balder skulle jag beteckna som ett tillväxtföretag inom fastighetsbranschen som löpande köper mer och mer fastigheter. Bolaget har en hel del projekt men växten kommer framför allt genom förvärv.
- Direktavkastning/PE-tal med mera:
- Balder direktavkastning sticker nedåt, då stamaktieägarna inte får någon utdelning alls. Preferensaktieägarna som ställt upp med 2,9 miljarder de senaste åren belönas varje år med 200 miljoner i årliga utldeningar (5kr/aktie/kvartal)
- Balder har ett P/E-tal är normalt till lågt för att vara ett fastighetsbolag= c:a 8, dvs 8 årsvinster värderas bolaget till.
- Tillväxt/Utsikter och marknadssituation:
- Uthyrningsgraden är hög
- Balder växer löpande både genom förvärv av fastigheter, fastighetsportföljer och hela bolag. Senast köptes resterande delen av Akterion (tidigare 50% dotterbolag) upp och Radisson Blue hotellet vid GBg centralstation för 700 miljoner (dec-14)
- Man brukar säga att 80% av utvecklingen av ett fastighetsbestånd står marknaden för (dvs det gäller att ha marknaden med sig med ex: befolkningstillväxt, sjunkande räntor och fler jobb) resterande 20% är eget arbete. Erik Selin har framför allt haft marknaden med sig och nu när bolaget ska gå in i en konsolideringsfas komm det att visa sig om bolaget lyckas skapa värde utöver andra för de resterande 20%.
- Summering: Balder har tidigare haft rykte om att vara ett högriskprojekt med specialfastigheter. Där är inte bolaget längre utan soliditeten har stärkts, belåningsgraden sjunkit och en stor del av fastigheterna är bostäder med trygga kassaflöden. Det som också har hänt är att Sveriges kanske mest konservativa bank (Handelsbanken) numera är den största kreditgivaren vilket borde borga för att risknivån sjunkit rejält.
- Timing: Kursen har gått +70% på ett år, +34% på 3 månader och +1% den senaste veckan. Så vi har en extremt uppgång för ett så stort bolag.
Fördelar med att köpa aktier i Balder
- Formidabel historisk värdetillväxt
- Erik Selin har “lyckats” de senaste 10 åren
Nackdelar/risker med att köpa aktier i Balder
- Hög risk om räntan går upp, då stiger direktavkastningskravet på fastigheterna och värdet sjunker vilket ger negativa resultateffekter
- En hel del perifiera fastigheter där fastighetsvärdet kan sjunka vid nedåtgående konjunktur
- Mycket bostadsfastigheter utspritt i landet och ofta i områden där befolkningen minskar vilket är negativt för den långsiktiga värdeutvecklingen
- Minskad konsumtion kan slå mot företaget
- Preferensaktierna kräver relativt hög utdelningen varje år vilket gröper ur kapitalet som kan delas ut till stamaktieägarna
- Ingen utdelning till stamaktieägarna
- Premievärdering på börsen av det egna kapitalet
- Beroende av privatpersonen Erik Selin?
- Vad händer om marknaden skulle vända?
- Otrolig uppgång i aktiekursen de senaste 10 åren --> har det gått för fort?
Kommande händelser i Balder att följa upp
- Bokslutskommuniké (Q4-14) publiceras 18 februari 2015
Anekdoter
- Under 2007/2008 så träffade jag en hög chef för fastighetsutlåning på en nordisk storbank och han sa då att Erik Selin var en riktigt kul, trevlig och intressant person med spännande idéer men att han aldrig skulle låna ut pengar till honom.
- Några år senare (2014) kom jag i kontakt med en person i fastighetsbranschen som jobbar på en specialistfirma, han sa då att Erik Selin hade sänkt sin risknivå betydligt och att Erik köpt fastigheter som för 10 år sedan hade hög risk men att de var helt rätt nu och ofta hade betydande utvecklingspotential och att risken verkligen sjunkit. (Detta ser på grafer över belåningsgrad, soliditet med mera i Balders årsredovisningar och delårsrapporter).
- Jag följde upp detta i en frukost med en VD för ett stort fastighetsbolag nu i slutet av januari-15 och han sa då att “stjärnorna har stått rätt för Erik Selin”. Genom att ta hög risk i en uppåtgående marknad så lyckades Erik skapa enorma värden och har därefter lyckats ta ner risken och på så sätt säkra vinsten.
- Balder är numera ett mer stabilt fastighetsbolag men måste fortfarande bevisa sig på lång sikt.
Kom ihåg att ett eventuellt köp av Balder bör göras i en ISK eller KAF om du tror på långsiktig värdeökning. Läs mer om Balder på deras egen hemsida här.
Det är viktigt att veta vad det är man köper så beställ & läs gärna deras årsredovisning och följ bolagets rapporter och pressmeddelanden. För kom ihåg, du ska veta vad det är du köper annars bör du inte köpa det.
Detta var ett inlägg om fastighetsbolag och är det åttonde som beskriver ett börsnoterat fastighetsbolag här på bloggen. Min ambition är att skriva om samtliga fastighetsbolag på large- och midcaplistorna. Tidigare inlägg i den här serien är (1 betyder att det är börsens största fastighetsbolag):
Large-Cap:
- 4. BALDER (detta inlägg!)
Mid-Cap:
Häng med i bloggen; det kommer nya inlägg nästan varje dag!
DISCLAIMER:
- Kom ihåg att alla investeringsbeslut är dina egna och information på bloggen ska bara tolkas som information och inte som råd eller rekommendationer.
- Varje individ har sin individuella privatekonomiska situation så därför kan inga råd ges till alla utan en individs totala ekonomiska situation och önskningar måste gås igenom för att kunna ge ett råd.
- Det kan också vara så att faktafel har smugit sig in, du är då naturligtvis välkommen att kommentera det så att jag snabbt kan göra en uppdatering.
/Näringslivsnörden
Twitter: @naringslivsnord
Källor: Balders årsredovisning för 2013, delårsrapporter, pressmeddelanden samt hemsida samt aktuell marknadsinformation från Avanza.
Intervjuer med: kreditchefer, anonyma fastighetsVDar och fastighetsexperter
Mitt innehav i Balder: -ingenting-
Inga kommentarer:
Skicka en kommentar